原创 2021-06-09
文章摘要：在商品房买卖纠纷中，有一种类型就是对涉及到房产执行的异议，房屋买受人提起执行异议之诉时，不动产买受人作为案外人提起执行异议之诉，如何进行具体的法律适用呢？
在商品房买卖纠纷中，有一种类型就是对涉及到房产执行的异议，房屋买受人提起执行异议之诉时，不动产买受人作为案外人提起执行异议之诉，如何进行具体的法律适用呢？
一、法律适用情形
九民纪要第一百二十七条规定金钱债权执行中商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定符合下列情形的，依法予以支持。
1、是在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。
2、是在人民法院查封之前，已合法占有该不动产。
3、是已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
4、是非因买受人自身原因未办理过户登记。
一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向买受人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件，买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
二、相关解析及注意点
在理解上述条文时，还需要注意以下几点：
1、要正确区分执行异议与执行异议之诉。
执行异议与执行异议之诉，虽同为执行中对第三人权利的救济制度，但是性质不同。执行异议为执行程序而执行异议之诉为审判程序。前置异议审查程序对执行异议之诉裁判结果不能产生影响。二者的审查标准和程序应当有所不同。
执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。执行异议只有十五天的审查期，在这十五天内要求对当事人享有的所有权利均进行实质审查，为例外。
而执行异议之诉作为审判程序，有一审、二审和再审程序，其制度设计是实质审查，具备了可能性。
2、要准确把握排除执行的四个要件。
在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同，对于书面买卖合同的强调其主要目的之一就是便于执行机构甄别真实的买受人。由于目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，所以不能过于依赖书面买卖合同这一单一的证据来证明力。而应当结合对不动产合法占有的时间点、购房款的来源和支付方式等，综合判断是否存在恶意串通、逃避执行的情形。
在人民法院查封之前，已合法占有该不动产。如何判断第三人在查封前已经实际占有诉争房屋？作为判断实际占有的事实依据，执行法院可以根据实际控制原则，对第三人是否实际占有诉争房屋作出判断。对于占有应当限于合法占有、非法占有，不予保护占有既包括直接占有，也包括间接占有。实际入住或者使用并非占有的唯一必要条件。
合法占有应以实际控制为标准。买房人是否实际入住并不是占有的必要条件，合法占有是基于真实有效的不动产买卖合同的占有，且符合法律规定。
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