原创 2021-06-15
文章摘要：两份合同中，哪份有效？哪个才能得到房子？
【案情简介】
2019年10月8日，穆雄先生与某房地产开发商签订了购买合同，合同规定，穆雄先生首付40%的购房款，剩余款项三个月内付清。合同签订后穆雄先生及时交纳了首付款。
2019年11月12日，同市的仇先生也看中了这套房子。仇先生并不知开发商已经与穆雄先生签订了购房合同，便以更高的价钱与开发商又签了购房合同，一次性交清了房款，并很快办好了房产证。
2020年一月、穆雄先生准备装修，才得知自己购买的房屋被仇先生买走。一气之下，将开发商告上了法庭。那么，这两份合同中，哪份有效？哪个才能得到房子？
【解析一】
《民法典》第215条规定：不动产的买卖、变更、转让等合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。因此，林先生的购房合同有效。
但是《民法典》第209条规定同时规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才发生法律效力，未经登记不发生效力。根据《民法典》的这一规定，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生改变。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。
该案因仇先生已经办理了房产证，实际上已取得了该房屋的所有权。
因此，穆雄先生只能根据商品房买卖合同，要求开发商赔偿自己的损失，而不能取得房屋的所有权。
房子最后应归仇先生所有。
【解析二】在现实生活中一房两卖的情况经常出现，也是因为出现一房两卖的情况，让买房的人身心疲惫。在遇到了一房两卖后，两个买房者都会希望自己是房产拥有者。
那么，一房两卖房子如何确定归属呢？笔者提出，在不同的情形下划归残缺的标准，供参考。
(一)、已办理房屋过户登记手续的，房产归登记的买受人所有。
(二)、买受人均未办理商品房过户登记手续的，房产归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。
(三)、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，房产归已先行合法占有房屋的买受人所有。
(四)、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，归先行支付房屋价款的买受人所有。
(五)、如果上述情况均未发生，归签约在先的买受人所有。
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