原创 2021-10-01
文章摘要：如果出现政策调整，房地产市场或进一步走稳，但这并不意味着高风险、高负债的房企也“稳”了。
9月27日消息，近日召开的央行货币政策委员会三季度例会提出，维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。除重申坚持房住不炒，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段等外，会议再次提及，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
央行、银保监会等金融主管部门牵头召开房地产相关工作会议，并不常见。货币政策委员会例会更是极少涉及房地产问题。而且两次会议均提出“维护住房消费者合法权益”。这是否说明房地产金融政策会发生转向？
避免误伤
多位业内认为，央行强调维护住房消费者合法权益，意味着后续房地产信贷投放节奏可能出现一定调整，以避免信贷大面积收紧误伤基本住房需求。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，未来，预计金融方面将围绕“调节奏，保稳定”两个关键词进行。金融机构将配合相关部门和地方政府，根据城市实际需求，因城施策，合理安排房地产信贷投放节奏，避免出现上半年的信贷投放与市场需求之间的节奏错配，避免信贷大面积收紧误伤基本住房需求。
截至9月份，中国贷款市场报价利率(LPR)已连续17个月未作调整，但从年初开始房贷的“加息”脚步就始终未停。
克而瑞研究中心近日发布的调研数据，2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23个基点，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29个基点。当月，苏州、衢州、太仓、信阳、驻马店、南宁、桂林等城市首套房贷款利率已经高达6%以上。多数城市房贷放款时间也大幅拉长。
房贷收紧、调控加码之下，人们购房意愿下滑。今年楼市“金九”遇冷，多地新房市场成交低迷。58同城、安居客发布的购房者信心指数和经纪人信心指数均出现今年以来的新低。热点城市第二批土地集中出让也曝出大量流拍和土拍提前终止的情形，与第一批的高热度形成鲜明对比。
在调控效果显现，楼市热度下滑之时，也有人担忧基本购房需求受到误伤。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，短期调控也好，长效机制也好，目的是为了打击投资炒作，给刚需留出实现住房购置、改善住房条件的空间。对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽，尽最大能力防止“误伤”刚需群体。
房贷不再继续收紧？
李宇嘉认为，央行会议或许释放了这样一个信号：房贷政策最紧的时期已过，接下来是优化结构，避免超调。
目前，无论新房、二手房贷款均现收紧，很多银行对二手房已经停贷，造成“卖一买一”改善型需求释放受阻，楼市交易量快速下行，二手房价下跌，市场可能出现大幅波动。他指出，继续收紧金融政策，可能会“误伤”刚需群体，不利于“稳地价、稳房价、稳预期”，也违背了金融资源促进共同富裕以及楼市政策防止“一刀切”的基本要求。
对于房地产金融政策，李宇嘉指出，2019年12月，央行行长易纲强调，“对房地产融资逆周期调节”，这有助于人们理解“三道红线”、贷款集中度管理等政策。这些房地产金融调控并不等于单纯收紧地产金融，而是追求动态平稳，在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧，回落和优化时政策也会改善。
他认为，当前环境下，房地产金融或已不具备进一步收紧条件。未来，对首套房购置、“卖一买一”的改善型需求，信贷投放或增加，并缩短放贷周期，利率再上升的概率不大了。值得注意的是，目前，广州房贷按揭利率已经开始下行。
房企“稳”了？
如果出现政策调整，房地产市场或进一步走稳，但这并不意味着高风险、高负债的房企也“稳”了。
民银智库宏观分析师王静文认为，央行针对房地产罕见发声，与部分房企债务风险加剧有关。部分房企由于风格过于激进、杠杆率偏高，在房地产市场持续下行、“三道红线+两个上限”重压之下面临资金链断裂风险，市场一度担心会引发系统性金融风险。
王静文表示，央行的表态透露出“保房不保企”的信号：尽量协调资源保证期房如期交付，维护住房消费者的合法权益，但相关公司和金融机构也要付出相应代价，通过市场出清来维护市场健康发展，同时央行也会发挥最后贷款人功能，避免出现系统性金融风险。
楼市调控会松绑吗？
央行强调维护住房消费者合法权益，是否意味着调控松动？
中原地产首席分析师张大伟认为，央行会议根本不是放开房地产监管、释放信贷的“快乐大会”。相反，这意味着房地产调控开始从过去的抑制投资投机，到现在的全面预防出现金融风险。从短期来看，调控没有松绑的可能。
中指研究院也强调，中央重申“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激工具”基调，平稳市场预期仍是短期重点工作，市场仍需理性看待政策信号，调控政策不会出现明显放松。
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